No son pocos los casos en que el propietario de una vivienda procede a ceder en arriendo una vivienda a alguien (familiar, amistades, personas de confianza, etc.) sin que medie un contrato escrito de arrendamiento. Normalmente, se trata de supuestos en que no se quiere hacer aflorar esa relación y por confianza se cede una vivienda a cambio de una renta mensual.

En primer lugar, hace falta aclarar que el hecho de que no medie contrato escrito de arrendamiento no significa que no exista contrato. El contrato puede ser tanto verbal como escrito, y ambos tienen la misma validez. Otra cosa es la seguridad jurídica que ofrece un contrato redactado por escrito donde constan una serie de cláusulas y condiciones que han pactado las partes y que servirán para exigir su cumplimiento. En cambio, el contrato verbal es también válido pero el principal inconveniente es que será complicado poder acreditar muchos de los extremos y condiciones por los que se rige esa relación arrendaticia.

Vaya por delante que lo mejor es redactar un contrato de arrendamiento por las garantías que ofrece tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Muchas veces se confunden distintas figuras que ocupan una determinada vivienda. Por un lado tenemos al inquilino o arrendatario que es una persona que ha pactado (por escrito o verbalmente) el arriendo de una finca con unas condiciones. Por otra parte está la figura del okupa que es una persona que viene usando el inmueble ajeno sin consentimiento del propietario. Y por último está precarista que es aquella persona que usa el inmueble del propietario de forma gratuita y con el consentimiento del propietario.

En adelante, voy a referirme al caso del inquilino o arrendatario que ocupa una determinada vivienda sin que medie ningún tipo de contracto. ¿Qué pasa si el arrendatario no paga la renta?

Cuando el inquilino sin contrato escrito deja de abonar la renta habrá que acudir igualmente al proceso de desahucio por falta de pago. Lo que ocurre es que en estos casos será más difícil poder acreditar, delante de un juez, las condiciones relativas a la renta, los servicios y suministros, los impuestos y demás obligaciones que tiene que asumir y costear el arrendatario. Además de ello, también será más complicado acreditar si ha mediado o no entrega de fianza, plazo de duración pactado, actualización del arriendo, indemnización, etc.

Aunque no medie contrato escrito, hay que insistir en ello, existe contrato de arriendo verbal. Otra cosa es que se puedan demostrar las condiciones convenidas por las partes. Y quizá el punto más importante, será clave para demostrar que media un contrato de arriendo verbal cuando consten trazas del abono de una renta. Acreditar ante un juez el abono de una renta mensual es el principal argumento para poder proceder al desahucio por falta de pago cuando el inquilino deja de pagar la renta. Es clave poder demostrar que se ha venido abonando una renta. Por ejemplo, el modo más común de prueba es mediante los apuntes bancarios donde figura la transferencia o ingreso de una renta mensual. También es posible acreditar el abono de la renta mediante los recibos manuscritos por las partes acreditativos de la entrega de una renta o mediante testigos que aseveren que medió el pago de una renta. Otros elementos de prueba de los que se puede tirar serían las comunicaciones relativas al pago de la renta vía “whatsapp”, correo electrónico o cualquier otra forma de comunicación que acredite que se está abonando una renta.

Por último, otras formas de poder justificar el alquiler, aunque no el pago de una renta, sería acudir a las facturas de agua, luz, gas y otros suministros que estén a nombre del inquilino, o bien si contrató un seguro del hogar o si declaró el pago de las rentas en la declaración de renta.

Como vengo indicando en estas líneas, el contrato verbal, no escrito, es perfectamente válido, pero puede traer complicaciones cuando las partes incumplen ese contrato verbal por la dificultad de prueba de las condiciones por las que se rige ese arriendo.

Otras desventajas que puede conllevar que no exista contrato de arrendamiento escrito es que el arrendatario no podrá empadronarse en el municipio del inmueble ya que suelen exigir la entrega de un contrato escrito.

Los contratos de arrendamiento y los contratos en general suelen ser útiles cuando las cosas van mal, esto es, cuando las partes incumplen las condiciones convenidas. Cuando la relación entre las partes se desarrolla sin problemas, el contrato no suele ser necesario. Por ello, los contratos escritos son garantía de cumplimiento cuando las partes deciden apartarse de lo convenido previamente.

LOS CONTRATOS SON LO QUE SON, NO LO QUE LAS PARTES DICEN QUE SON.